Blogul s-a mutat.

Vei fi redirecţionat automat la noul site. Dacă acest lucru nu se întâmplă, accesează
http://www.ideiurbane.ro
şi updatează-ţi bookmark-urile.

miercuri, 16 februarie 2011

Despre retrageri si edificabil

Una dintre primele explicatii pe care le dau atunci cand discut cu un beneficiar este modul in care amplasez o viitoare constructie pe o anumita parcela. Discutia pleaca intotdeauna de la retragerile impuse intr-o anumita zona si edificabilul maxim care rezulta. Pentru a intelege ce sunt aceste retrageri si de ce sunt impuse am ales un exemplu teoretic simplificat. Sa presupunem ca doriti sa va construiti o casa pe o parcela noua, intr-o zona rezidentiala.
Terenul pe care doriti sa construiti se afla intr-o zona de locuinte individuale si este reglementat printr-un plan de urbanism. Dvs. doriti sa construiti o locuinta individuala si sunteti nevoit sa respectati cateva reglementari. Ajungem astfel la retrageri. Retragerile reprezinta distantele de la limita de proprietate si sunt de mai multe tipuri: retrageri frontale, posterioare si laterale. In acest caz avem o locuinta care se va amplasa in mijlocul parcelei, fiind retrasa la anumite distante de toate limitele parcelei. Sa vedem ce inseamna asta pe un exemplu teoretic si simplificat.

In imagine aveti o vedere de sus, planul proprietatii. Pe acesta am marcat: in partea de jos se afla strada (trotuar si carosabil) si zona de acces pe proprietate; cu rosu este marcat edificabilul maxim rezultat in urma stabilirii retragerilor. Distantele pe care le vedeti trecute pe plan reprezinta retragerile impuse. Retragerea frontala este de 5.00 metri, retragerea posterioara de 5.00 metri, iar retragerile laterale de 3.00 metri. Suprafata care rezulta, dreptunghiul rosu, este edificabilul maxim. Acesta reprezinta suprafata maxima in care se poate construi casa.
Privind acelasi plan intr-o perspectiva aeriana se poate identifica suprafata in care se poate construi casa, acelasi edificabil maxim rezultat din retrageri. Edificabilul maxim reprezinta doar suprafata pe care arhitectul o
are la "dispozitie" pentru a realiza cladirea. Bineinteles ca aici intervine imaginatia sa, cladirea putand avea orice forma inscrisa in suprafata rosie. Cu alte cuvinte arhitectul se poate "juca" proiectand orice forma care sa se inscrie in acest dreptunghi rosu.
Imaginea aeriana ne prezinta o casa simplificata care este pozitionata in acel dreptunghi, edificabilul maxim. Se observa cum constructia propriu-zisa este mai mica ca suprafata decat edificabilul maxim, respectand retragerile fara a le depasi.
Plimbandu-va cu mouse-ul peste imagine veti observa cum este amplasata cladirea in suprafata generata de retrageri, respectand acest edificabil maxim. Bineinteles ca in acest caz teoretic si simplificat, cladirea poate fi amplasata oriunde in cadrul suprafetei edificabilului maxim. In realitate insa intervin si alte reglementari pe care le voi explica in alte articole.
Aceste retrageri minime impuse nu sunt in niciun fel doar o conventie. Dimensiunile acestor retrageri au rezultat din practica si sunt o concluzie. Cu alte cuvinte aceste retrageri sunt rodul unor experiente practice ce tin cont de modul de utilizare modern a unei constructii.
Explcatia destul de simpla a retragerii frontale de 5.00 metri consta in faptul ca distanta este reprezentata de spatiul necesar pentru parcarea unei masini. Surprinzator sau nu, parcarea masinilor rezidentilor se face doar in interiorul parcelei, a proprietatii private. Deci strada nu este loc de parcare si tocmai impunerea retragerii de 5.00 metri asigura posibilitatea rezolvarii parcarii. Pe strada pot parca doar vizitatorii, atat timp cat nu exista restrictii rutiere sau parcarea acestora se poate realiza in cadrul proprietatii.

Plimbandu-va cu mouse-ul peste imagine veti observa cum spatiul generat de retragerea de 5.00 metri este "ocupat" de masinile parcate. Pe aceasta suprafata se pot amenaja platforme, amenajari peisagistice, circulatii, etc. fara a avea dreptul sa construiti un garaj sau alte anexe. Un garaj poate fi construit in acelasi edificabil, avand corp comun cu restul cladiri sau nu, insa respectand suprafata edificabilului maxim. Chiar daca ati construit un garaj sunteti in continuare obligati sa respectati retragerea.
Pentru a explica retragerile laterale am ales o imagine cu doua case, in acest exemplu cladirile avand regimul de inaltime Parter+1Etaj+Mansarda (P+1E+M). Retragerile laterale se considera si in acest caz distanta masurata de la limita de proprietate, in exemplul simplificat avand dimensiunea de 3.00 metri. In acest fel se poate realiza o buna iluminare naturala a camerelor cu ferestre pe fatadele laterale. Ca in toate cazurile si aici este posibil ca imobilul sa aiba o retragere mai mare, dar minim 3.00 metri. Evident ca in realitate vor fi si cazuri in care cladirile vor fi amplasate pe limita de proprietate, la calcan, aici dorind doar sa explic ce inseamna retragerile laterale.
Retragerea posterioara este si ea dimensiunea masurata de la limita de proprietate, in cazul nostru 5.00 metri. Spatiu creat prin aceasta retragere este dedicat gradinii private. Evident ca poate avea orice alta functiune doriti, dar se considera un spatiu minim pentru a avea o amenajare cu functiunea de gradina. Acesta este spatiul gradinii private, in care avem un minim de intimitate. Acesta este si motivul pentru care se opteaza pentru un spatiu intim in spatele casei, departe de zgomotul strazii sau privirile trecatorilor. Trebuie sa facem diferenta intre acest spatiu, in totalitate privat, si spatiul din fata casei, generat de retragerea respectiva, spatiu care doar face trecerea dintre public si privat. In acest caz nu este o discutie despre regimul juridic ci doar despre perceperea functionala si psihologica a spatiului. Din acest motiv se amenajeaza diferit si cele doua spatii, doua gradini diferite ca functiune.
In concluzie aceste retrageri au un scop anume si se respecta pentru ca va fac viata mai usoara. Retragerile si edificabilul maxim generat sunt doar cateva elemente care intregesc modul de amplasare a unei cladiri. Toate aceste elemente pot fi modificate in functie de parcela si reglementarile unei zone intregi, dar cel mai important este faptul ca trebuie sa acceptam ca locuirea in cadrul unui oras inseamna integrarea intr-un set de reguli. Aceste reguli nu inseamna ingradirea dreptului de folosire a proprietatii ci mai degraba un cod de locuire intr-o comunitate.


Postarile din categoria Idei practice reprezinta doar explicatii teoretice. Acestea nu sunt solutii pentru o rezolvare a unui proiect real. Pentru a primi cele mai bune solutii, in cazul unei initiative reale, adresati-va unui specialist. In cazul in care doriti consultanta pentru o initiativa reala, puteti folosi pagina de contact.

6 comentarii:

Mihai spunea...

Buna ziua, ce vreau sa va intreb, daca o parte laterala a casei este inspre carosabil, tot 5 m trebuie sa fie? Am citit undeva cum ca 2 ar trebui acum. Sper sa ma lamuriti, multumesc.

popescu spunea...

@Mihai...cum am spus si in articol este vorba doar de un exemplu teoretic pentru a intelege ce inseamna retragerile...tu ma intrebi de un caz particular, deci nu pot da un raspuns clar daca nu stiu exact despre ce este vorba...in cazul in care vrei mai multe informatii, te rog sa trimiti un mesaj din pagina de contact...sper ca nu ai facut un comentariu doar pentru reclama :)

Anonim spunea...

Cod civil, art.612-nimeni nu poate avea vedere sau ferestre spre vedere.. de nu va fi o distanta de 19decimetri intre zid si proprietatea vecina(a se intelege gardul)

Marian spunea...

Te apuci tu sa dai informatii...:)), ia uite ai speriat lumea :). Cred ca va trebui sa bagi faze de genul "aceasta emisiune este un pamflet si trebie tratata ca atare" :))

Maria spunea...

Trebuie ...(din cauza vitezei)

popescu spunea...

@Marian...cine s-a speriat? :)...Maria esti tot tu din cauza vitezei? :)